그 돈이 어떤 돈인데… 60만원도 아니고.. 600만원도 아니고…(6410만원입니다.) 제발… 입찰금 돌려받을 수 있게 도와주세요~! – 국민청원게시판 중 –

지난 몇달 전 국민청원에 올라온 글 중 일부이다. 한 법인의 대표가 경매 입찰에 참가한 뒤 보증금을 몰수 당하고 올린 국민 청원글이다. 청원 동의 수 도 47명 밖에 되지 않았기 때문에 어떠한 답변도 이루어 지지 않았고 구제 받을 방법도 없기에 더욱 안타까운 마음이다.

왜 이러한 상황이 발생한 것일까? 가장 큰 원인은 일반 법인의 농지취득이 불 가능하다는 점을 간과한 것이다. 청원글에도 적혀 있듯이 토지에 대한 사전 조사 부분이 미흡했기 때문이다. 게다가 입찰장에 늦게 도착 했으니 마음이 얼마나 급해졌을까?

결론부터 말 하면 일반 법인들은 절대 농지를 경매로 취득 할 수 없다. 따라서 법인을 운영하는 회사의 대표는 농지의 경매 취득은 상당히 조심스럽게 접근해야 한다. 경매에 입찰 후 보증금을 몰수 당할 수 있기 때문이다.

하지만 일반 법인도 농지를 취득 할 수 있는 방법은 있다. 모든 일 에는 절차와 이유가 있다. 왜 일반 법인은 농지를 취득하지 못 하는지, 법인은 어떻게 농지를 취득 할 수 있는지, 그리고 마지막으로 농지의 경매 취득시 주의 사항에 대하여 알아보도록 하자.


왜 법인은 농지를 취득하지 못 할까?

간단히 이야기 하면 경자유전(耕者有田)의 실현을 도모하기 위한 것이다. 즉, 비 농민의 투기적 농지 매입을 규제하는 목적이라고 할 수 있다. 따라서 일반 개인과 농업법인만 농지를 취득 할 수 있다고 보면 된다. 투기를 방지 하기 위한 농지 취득 제한은 과연 잘 지켜졌을까?

2년7개월간 시세차익 118억원을 거뒀고 하루 만에 농지를 사고팔아 1억6000만원 차익을 낸 경우까지 있었다. – 한겨레 기사 중 –

(©:게티이미지뱅크)

농업법인들의 이야기다. 하루만에 1억 6천만원 차익을 내고 약 3년간 118억의 수익을 냈다고 한다. 원자재나 물품이 필요하지 않은 부동산의 특성상 엄청난 불로소득을 얻었을 것이다. 농업법인이라는 혜택을 이용해 불법적으로 부동산 투기를 했던 것이다.

사실 부동산 법인도 3년간 118억 이라는 수익은 얻기 어렵다. 상업용이나 주거용 부동산은 용도가 모두 정해져있고, 가격 또한 이미 반영이 되어있기 때문에 많은 시세차익을 얻을 수 없다. 결국 16년도에 법을 개정해 일단락 되었지만 감시와 감독이 반드시 필요하다.

한편 시대가 변한만큼 비 농업인도 농지소유를 가능하게 해야 한다는 이야기가 나오고 있다. 농림수산식품부도 현행 농지법의 문제를 개선해야 한다는 점은 동의 하지만 그만큼 난관도 적지 않은 것이 사실이라고 말 하기도 하였다.

하루 아침에 농지법이 바뀌지는 않을 것이고 바뀐다 해도 많은 시간이 소요 될 것이다. 따라서 우리는 현행 법을 따라 갈 수 밖에 없다. 결론적으로 일반 법인은 경매시 농지를 낙찰 받을 수 없다. 그렇다면 일반 법인은 정말 맘에드는 농지여도 경매시 전혀 낙찰 받을 수 없는 것일까?

경매로 농지를 취득 할 수 없는가?

결론부터 말 하면 일반 법인은 경매로 농지를 절대 취득 할 수 없다. 아주 좋은 토지가 경매에 나왔어도 낙찰 받을 수 없다. 정말로 낙찰 받고 싶다면 개인의 신분으로 입찰에 참여하는 방법밖에 없다. 그렇다면 이미 완공 된 건물들은 문제가 없는 것일까?

법인들의 경매 낙찰시 가장 큰 문제는 공장이나 영업용 건물을 낙찰 받을 때 이다. 공장이나 영업용 건물을 취득하는 주체는 대부분 법인이다. 즉, 회사의 영업용 자산으로 취득하는 부동산 이다. 근데 이미 건축이 완료된 건물을 낙찰 받는데 왜 문제가 있는 것일까?

위 사진을 살펴보면 아무런 문제도 없는 일반적인 공장 매물이다. 현재 상태에선 얼마의 액수를 입찰 할 것인지가 가장 큰 문제라고 할 수 있다. 하지만 위의 목록을 그냥 가볍게 여기고 입찰에 참여하는 사람이 상당히 많다. 무엇보다 중요시 봐야 할 것은 5번 농지의 존재이다.

목록을 보면 건물이 있기 때문에 농지는 전혀 문제가 되지 않을거 같지만, 전체 크기의 1/10도 되지않는 농지 때문에 낙찰 불 허가 결정이 떨어 진다. 불 허가 결정이 떨어지면 보증금을 돌려주는 법원도 있지만 대부분 몰수 당한다.

법원의 입장에서도 사전에 공고를 미리 했고 모든 판단은 입찰자가 해야 하는 것이기에 보증금을 압수 하는 것에 정당성을 부여하고있다. 그렇지만 아직도 여전히 피해자가 나오는 것을 보면 입찰자는 입찰에 더욱 신중을 기해야 한다.

아주 작은 면적인 1㎡ 만으로도 낙찰이 불 가능 할 수 있다. 그렇기에 이미 완성 된 건물이라 하여도 매각물건명세서를 꼼꼼히 체크하여 보증금을 몰수 당하는 불상사를 피해야 한다. 그렇다면 법인은 농지를 매수 할 수는 없는걸까?

방법이 아주 없는 것은 아니다. 법인도 농지를 매수 할 수는 있다. 하지만 그 것은 매수자(일반법인)가 일반 매매 계약을 체결하고 농지전용허가를 득한 뒤 허가 서류를 가지고 소유권 이전 할 때만 가능하다. 일반 법인이 농지를 매수 할 수 있는 방법은 이 방법이 유일하다.

하지만 정말로 회사와 잘 맞고 마음에드는 곳이라면 방법이 전혀 없는 것일까? 만약 이러한 경우라면 경매에서 개인으로 입찰에 참가하여 낙찰을 받고 일반 매매로 법인에 매각 하거나, 임대를 주는 2가지의 방법이 가능하다. 다만 개인의 신용은 한계가 있기 때문에 대출이나 금전적인 부분에 유의해야 한다.

경매로 토지 취득시 주의해야 할 점.

토지를 낙찰 받았다 하더라도 가장 중요한 것은 해당 토지에 대한 허가권은 다른이가 가지고 있을 수 있다는 점이다. 즉, 소유자는 본인이지만 해당 토지에 대한 건축 및 개발 할 수 있는 권리는 다른사람이 가지고 있는 것이다.

이러한 경우는 2가지이다. 경매나 공매로 소유자가 바뀌거나, 해당 토지의 소유자에게 사용승낙을 받아 허가를 득하는 경우이다. 일반 매매시에는 사용승낙을 받기에 문제가 없지만, 경매로 인해 소유자가 바뀌었을 경우에는 반드시 문제가 발생한다. 소유자는 나 인데 왜 문제가 되는 것일까?

토지의 소유자는 본인이지만 허가권자들의 이름으로 허가를 받았기 때문이다. 법적으로 말하면 지상권과 물권 등 이야기가 복잡해지기에 그냥 허가권자는 적법한 절차에 의해 허가를 득 한 것이라고 이해하면 된다.

그렇기 때문에 소유자가 바뀌어도 허가권자들에게 소유자의 권리를 행사하지 못 하는 경우가 발생한다. 영구적인 것은 아니지만 결국 시간=돈 이다. 허가권자들도 소유자의 동의 없이는 공사가 이루어지지 않으므로 합의에 이르지만 모든 것은 시간이 문제이다.

경매로 인해 소유자가 바뀐 경우 허가권자들이 협조적으로 나오지 않는다. 결국 금전적인 요구를 들어줘야 원활하게 협상이 완료된다. 요구를 들어주지 않고 기간 경과 후 허가권을 취소 하는 방법이 있지만 시간이 걸리기에 대부분 적정한 선에서 타협이 이뤄진다.

그래서 토지 입찰 전에는 반드시 해당 관청에 허가와 관련된 사항들이 존재하는지 확인하는 작업이 필요하다. 허가에는 크게 2가지가 존재 하는데 ‘개발행위허가’와 ‘건축허가’ 이다. 개발행위허가는 말 그대로 해당 토지를 다른용도로 개발하기 위하여 얻는 허가이다. 반면 건축허가는 건축물만 짓기 위한 허가이다.

간단히 예를 들면 개발행위허가는 전, 답, 임야 등 농지나 산지를 개발하여 용도를 변경하는 것이다. 토지가 이미 지목상 대지나 기타 건축이 가능한 토지로 이미 개발이 완료 되어있다면 건축허가만 받으면 된다.

위 사진을 보면 농지에 대한 경매 입찰시 위의 사진과 같이 경매 사이트의 감정평가서를 보면 친절히 농지전용허가를 득 했다고 알려준다. 그리고 농지의 경매시 농지취득자격증명(농취증)이 필요하다고 안내하는 문구도 확인 할 수 있다.(배당배제신청서는 이곳을 확인)

경매사이트에서 회원들의 편의를 위해 서비스를 제공하지만 정말 입찰할 때에는 직접 확인해야 한다. 해당관청에 방문하여 허가권과 농취증 등을 매수자 본인이나 대리인이 직접 확인하는 작업이 반드시 필요하다.

다른 일반 농지 보다 농지전용허가, 산지전용허가를 득한 물건들은 개발행위허가가 가능하다는 뜻이다. 즉, 사업성이 확보 되었다는 것이다. (물론 해당 토지의 용도지역과 용도구역을 확인하여 건축물의 용도를 확인 하는 것이 우선이다.)

사실 모든 허가에 대해서는 검토 해야 할 부분이 상당히 많다. 그런데 허가를 득 했다는 것은 건물을 짓고 개발하는데 적법하고 문제가 없다는 뜻 이다. 이미 해당 관청에서 허가를 결정 했으므로 매수자의 입장에서는 전혀 문제 될 것이 없는 토지라고 받아들이면 된다.

개발이 가능하고 건축이 가능한 토지이기 때문에 결국 많은 사람들이 관심을 갖는다. 그러나 허가권의 유무를 확인하지 않고 입찰하여 시간과 금전의 손해를 보지 않는 것이 더욱 중요하다. 단, 토지+건축중인 건물은 입찰에 참여 하는 것도 나쁘지 않다.

개발행위허가를 받고 건축중이거나 건축이 완료된(등기X) 토지+건축물은 매각허가결정서, 매각대금완납서류 등을 갖추어 건축주명의 변경신고를 하면 허가권자에 의해 직권으로 변경이 가능하다. 건축중인 건물의 건축 허가는 새로운 소유자에게 승계되기 때문이다.


마지막으로 정리하면 토지만 경매대상일 경우에는 허가권(개발행위+건축허가)의 유무를 사전에 확인 해야한다. 반면 토지+건물의 경우에는 건축허가권이 승계된다. 일반 법인은 농지를 절대 취득 할 수 없고, 매매 계약시에만 가능하다.

법인들의 농지취득에 관한 이야기로 시작해 농업법인들의 이야기와 토지의 경매취득시 주의점까지 살펴 보았는데 한번 읽어보고 단번에 이해가 되는 것은 분명히 아니다. 허가권과 농지 딱 2가지만 기억하도록 하자.

서두에 언급한 6천만원의 보증금은 어떻게 되었을까? 결국 돌려받지 못 하고 몰수 당했다. 6천만원은 어느 누구에게나 대단히 큰 돈이다. 기업의 규모에따라 돈의 크기는 상대적으로 더 크게 느껴질 것이다.

언제나 그렇듯이 기업의 흥망을 결정지을 수 있는 기업 자산에 대한 투자시에는, 한번 더 생각하는 계획된 신중함이 반드시 필요하다. 사전에 준비를 철저히 하여 입찰 보증금을 몰수 당하는 일 없이 기업을 운영해 나가야 한다. 투자의 철칙에대해 워렌 버핏은 이렇게 말 했다.

“첫째, 돈을 잃지 마라. 둘째, 첫째 원칙을 절대 잊지 마라.” – 워렌 버핏 –